Acum puțin mai bine de 1 an am trecut din zona de turist la gazdă. A fost interesant pentru că mi-am dorit mereu să implementez toate lucrurile văzute de mine în nenumărate închirieri și să aplic la propria mea locuință.

Dacă ca turist nu prea ai riscuri și ești foarte lejer cu totul, când vine vorba a găzdui și de a administrat un apartament lucrurile se schimbă cu adevărat.

Mai ales atunci când îți dorești să oferi calitate și când vrei ca totul să iasă perfect.

Am încercat să fiu pregătit în legătură cu toate aspectele, dar știi cum este, nu ești pregătit niciodată 100% și mereu apar lucruri. Depinde de tine cum le gestionezi și cum comunici cu clienții tăi.

1 an de la prima închirier și pot spune că lucruri au crescut de la un o luna la alta. Apartamentul se află în Brașov, nu într-o zonă centrală sau turstică.

Atuu-rile sunt: este spațios, are o mică terasă afară, parcare gratuită și foarte aproape de apartament (3-4 m din mașină și până la intrarea în apartament), ideal pentru familii, grupuri.

Dacă e să ofer un prim sfat – dacă vrei să fii foarte profitabil în care să obții cel puțin 2 * chiria pe termen lung și încă nu ai locuința, ar trebui să mergi pe locuințe mai mici – gen garsoniere/studio.

Undeva la 50% din închirierile din Brașov sunt făcute de cupluri sau maxim familii cu un copil mic ceea ce este ideal o gasonieră. Costurile de administrare sunt mici, curățenie este ieftină și se poate face rapid, iar ratele de închiriere pot ajunge undeva la 80-90%. Plus că taxele la stat sunt mai mici în acest caz.

Doar 20-25% din închirieri sunt făcute de familii sau grupuri din 4 persoane. Aici așteptările au fost din prima un grad de ocupare de 50-60% – ceea ce pot spune ca am atins cu luni mai proaste precum (martie, mai și iunie), dar și cu luni foarte bune precum (ianuarie, iulie, august și septembrie).

După 1 an de zile, Apartamentul #CasaMihai a ajuns la 5 din 5 stele pe Airbnb și 9,9 nota pe Booking. Totul a început de AICI.

Te invit cu drag la #CasaMihai dacă ai drumuri prin Brașov ?

A trecut 1 an, am avut undeva la 100 de închirieri și am tras câteva concluzii importante după acest prim an foarte interesant.

O să vorbesc mai jos despre ce consider eu că este important după ce ai apartamentul. Vom face o discuție separată despre cum alegi apartamentul, dar acum vorbim despre momentul de după.

Sfaturi de la un proprietar după 1 an

1. Descrierea si pozele cât mai corecte posibil – Nu sunt cele mai calitative poze, dar nici să faci poze premium când locația ta nu este una premium. Poze cât se poate de clare, în toate colțurile apartamentului și fără să faci super-selling încă din poze. Mai bine să fie poze mai puțin premium iar în realitate să fie totul bine. Mai bine să vezi un ”wow” când intri cu clientul în apartament decât o privire nu prea potrivită pentru tine.
2. Comunicarea cu clientii – Cred că este regula numărul 1 – Clienții apreciază atunci când le răspunzi prompt la orice situație, când vii în ajutorul lor cu mesaje/idei ajutătoare și când ești foarte prietenos în discuții. Cu cât ești mai cald în discuția cu ei, cu atât de mult ajută. Plus că vrei și recenzie la final și nu mulți lasă recenzii. Comunicarea promptă ajută mai ales când sunt anumite probleme sau când apar anumite probleme și tu trebuie să fii rapid în discuția cu ei.
3. Echiparea apartamentului cu tot ce se poate – inclusiv umbrele, dispozitiv pentru priză pentru UK si tot ce se poate la bucătărie. Vrei ca ei să se simtă ca acasă și chiar mai bine decât acasă, ceea ce înseamnă că trebuie să aibă tot ce se poate.
4. Este o problemă? trebuie să oferi o soluție – instant. Am promis că este mașină de spalat, dar aceasta s-a stricat (nu din cauza clientului). Am oferit imediat soluția să mă ocup eu de spălat/uscat și tot ce este necesar. Clientul a apreciat foarte mult gestul și intervenția și nota a fost evident 10 pe booking.
5. Vei avea și clienți care vor sta mereu în casă (eu nu prea îi înțeleg). Oferă-le motive să stea liniștiți în casă și să se simtă bine. Platforme de streaming este ideal să ai pentru ei. HBO Max, Netflix, Disney+ și altele. Nu toate, dar măcar 1 sau 2.
6. Să ai în apartament un colț cu recomandări – Flyere, tot felul de hârtii scrise de tine despre ce este de vizitat, de unde mănânci bine, care sunt cele mai apropiate restaurante sau marketuri și multe alte informații. Îi ajută mult să vadă că le oferi toate informațiile necesare despre locația ta (idel pentru cei care NU sunt în centru vechi).
7. Să faci un compromis cu ora de check-in sau check-out, atunci când se cere și atunci când se poate. Trebuie să fii flexibil și înțelegător. Cred că pe termen lung ai de câștigat mai mult decât dacă ești foarte strict și nu înțelegi că situații pot apărea.
8. Curațenia trebuie să fie impecabilă, ASTA E REGULA DE AUR – indiferent de durata inchirierii. Chiar dacă clientul tău va sta o zi sau o săptămână, trebuie să oferi calitate.
9. Să arăți turiștilor/clienților că îți pasă, ca ești înțelegător și pro ”turist”, nu pro ”platforme. Dacă nu pot ajunge din motive foarte întemeiate sau trebuie să plece mai devreme din aceleați motive, să încerci să le dai banii inapoi. Plus, important este că dacă cineva dorește să facă check-in mai devreme și ai disponibil, oferă-i această posibilitate și sigur se va regăsi într-o recenzie ?
10. Să discuți întotdeauna deschis cu suportul platformelor, să ai contactele lor, sa vorbești rapid cu ei pentru rezolvarea oricărei probleme. Probleme poate e mult spus, dar vor fi situații când trebuie să iei legătura cu ei și să fii pregătit încă de la început.
11. Întotdeauna am încasat prin Airbnb sau Booking. Chiar dacă este un comision la mijloc, ai siguranța că totul este trecut prin filtrul platformei și că ai suportul lor. Nu aș închiria prin olx sau cash prin telefon persoanelor pe care nu le cunosc sau care nu au mai fost în trecut.
12. AUTOMATIZAREA check-in-ului, a mesajelor, a pozelor, a tot ce se poate – te poate salva de la o grămadă de treabă inutilă și poate deveni pentru tine o investiție/activitate mai pasivă.

Închirierea în Regim Hotelier nu este o activitate pasivă, însă cu ajutorul automatizărilor, poate reveni pentru tine o muncă minimă și deloc stresantă.

Cred că în cursul unui an am învățat foarte multe și tot cred ca mai există loc.

A fost un an în care am primit cadouri, bani în plus de la clienți și multe atenții. A fost chiar și cineva care s-a oferit să repare prin baie cu silicon dușul ? distractiv, dar oamenii sunt buni.

Din fericire, nu am întâlnit grupuri sau familii care să fi aduc defecte apartamentului – doar uzură normală. Cred că mitul acela că sunt oameni care vin să-ți distrugă casa este făcut de cei care nu vor alți proprietari să intre în această activitate ?

Cred că un chiriaș pe termen lung îți poate strica mai multe decât un client în regim hotelier.

Airbnb sau Booking

Dacă e să fac trag câteva procente despre cine a venit prin Airbnb și cine prin Booking ar fi cam asta:

• 90% Booking
• 10% Airbnb (posibil chiar mai puțin)

Dar ideal este să fii prezent pe ambele. Cred că dacă locuința ta este în centru istoric, Airbnb va merge mai bine pentru că turiștii străini caută locuințe cât mai aproape de centru istoric.

Dar în cazul meu booking a mers mai bine, chiar dacă nici pe Airbnb nu pot spune că este puțin. Am ajuns chiar superhost în acest an.

Dacă înca nu ai cont de HOST pe Airbnb și vrei să-ți faci unul, folosește acest LINK de înregistrare. Eu voi primi o sumă de bani pentru recomandare și tu vei primi undeva la 10-20 euro. Apreciez în avans pentru acest lucru.

Acestea fiind spuse, închirierea în Regim Hotelier este o activitate care necesită implicare, dar care poate să-ți aducă un profit dublu față de o chirie pe termen lung.

Cu timpul, daca optimizezi bine întregul proces, totul va fi mult mai ușor și profitabil.

Voi mai reveni cu idei despre această activitate.