Programul „Prima Casă” este unul demult așteptat și dorit de către tineri, într-un final acesta a apărut și recent a fost publicat în Monitorul Oficial Regulamentul programului. În acest context mi-am permis să arunc o privire asupra Regulamentului, portalului oficial al programului, a aparițiilor publice și desigur a Legii nr.293 din 21.12.2017 privind unele măsuri în vederea implementării Programului de stat Prima Casă.
Programul „Prima casă” a fost mediatizat excesiv de mult și în media s-a creat impresia că programul va rezolva toate problemele tinerilor, nu neapărat ce ține de accesul la locuințe, dar unii ziceau prin el că se vor crea și oportunități pentru tineri (poate din această cauză a fost ales ODIMM ca organizație responsabilă de implementarea lui) și că tinerii nu vor mai părăsi țara. Să vedem dacă la prima vedere programul își merită toată atenția acordată:
Pe acest LINK puteți accesa infograficul cu avantajele și dezavantajele programului.
Deoarece programul se prezintă ca fiind unul bun voi începe cu prezentarea aspectelor pozitive ale acestuia:
Piața Imobiliară – Principalii beneficiari ai programului nu sunt neapărat tinerii și tinerele familii, dar piața imobiliară per ansamblu, afectată pe deplin de criza economică, apoi de criza bancară, de migrație etc. Urmează să fim realiști și să recunoaștem că va beneficia doar piața imobiliară de pe teritoriul municipiului Chișinău. Programul „Prima Casă” inclusiv datorită mediatizării excesive va face ca procurarea unui imobil să fie din nou atractivă (sau cel puțin un pic mai atractivă decât este acum) și aceasta nu neapărat prin beneficiile pe care le prezintă programul.
Avansul inițial – Acesta urmează să fie de doar 10% din valoarea totală a locuinței (indicată în contract), din perspectiva dată acesta este un avantaj important față de criteriile de acordare a creditelor ipotecare obișnuite unde beneficiarul ar urma să dispună de 25-30% din suma locuinței pe care urmează să o procure. În acest sens cumpărarea unei locuințe devine accesibilă inclusiv pentru cei care la etapa inițială nu dispun de suficiente resurse financiare.
Siguranța Băncilor – Pe parcursul ultimei perioade bănicile comerciale din Republica Moldova au fost afectate de nenumărate credite neperformante, din nefericre aceasta a condus inclusiv la eventuala dispariție a băncilor în care acționar era statul. Reieșind din specificul programului băncile comerciale sunt protejate de riscurile unui credit neperformant (care practic sunt preluate de către stat).
Locuințele – art. 5 din Regulament prevede criteriile de identificare a unei locuințe ca fiind pasibilă de a fi achiziționată prin intermediul programului, apreciez faptul că această locuință urmează a fi deja finisată și nu există careva criterii care să determine achiziționarea unui anumit tip de locuință sau de la anumiți dezvoltatori imobiliari.
Din avantajele programului pe care le-am identificat cam aici se încheie lista, deisgur posibil că mi-a scăpat câte ceva. Ca urmare a analizei, în special a Regulamentului, aș dori să atrag atenția la următoarele aspecte, pe care eu le consider a fi negative:
Vârsta beneficiarilor programului – Un program destinat tinerilor nu ține cont de prevederile Legii cu privire la Tineret, în care găsim, la art.2, următoarele definiții „tânăr/ă – persoană cu vârstă cuprinsă între 14 și 35 de ani” și „”familie tânără – cuplu, format prin căsătorie, în care unul dintre soţi nu a atins vârsta de 35 de ani; familie cu copii formată dintr-un singur părinte de până la 35 de ani”. La o primă vedere lărgirea numărului beneficiarilor ar fi un aspect pozitiv, dar urmează să atragem atenția că interesele unei persoane de 25 de ani diferă de cele ale unei persoane de 45, plus atrag atenția că nu există nici o motivație de ce s-a ales anume 45 de ani, de ce nu 40, 37, 55 sau 60. În opinia mea selectarea intervalului de vârstă pentru beneficiari are doar un caracter populist.
Dobânda – Cel mai important aspect al unui credit imobiliar este reprezentat de dobândă. În cadrul programului „Prima Casă” dobânda este de 9.03% , ceea ce nu diferă substanțial de dobânzile deja existente pe piață. Pentru a demonstra acest lucru este suficient să utilizăm calculatorul unei bănci comerciale pentru un credit ipotecar obișnuit (eu am utilizat pe cel de la Moldinconbank) și cel al programului (făcut într-un mod destul de amatoresc urmează să recunosc), pentru aceeași valoare a creditului plata lunară este practic la același indicator, în condițiile în care calculatorul nu include și comisionul unic de acordare a creditului (art. 38 din Regulament). În alte state principalul avantaj al programelor similare rezultă anume din acest aspect, anume de aceea ele sunt atractive pentru tineri și există un număr important de persoane beneficiare a programului.
ODIMM – Din vagi considerente s-a considerat că Organizația Pentru Dezvoltarea Sectorului Întreprinderilor Mici și Mijlocii este cea mai competentă pentru implementarea programului, nu s-a luat în considerație misiunea organizației, cine sunt beneficiarii acesteia și desigur care este rolul organizației defapt. Consider că era necesar ca pentru un astfel de program (despre care se trâmbițează luni de zile) era necesar să fie creată o entitate specializată care să gestioneze programul.
50 milioane de lei – La etapa actuală s-a creat un fond de garantare de 50 milioane de lei. La televizor s-a trâmbițat că deja sunt 10 000 de doritori, s-a asumat că rata creditelor neperformante va fi de 5%, la aceste date ar fi necesar cel puțin 250 milioane de lei pentru fondul de garantare. No more words to say – nici statul nu crede în succesul anunțat al programului.
Reglementările pentru program – Analiza Legii nr. 293 și a Regulamentului a creat concluzia că lansarea programului dat a fost una extrem de grăbită. În primul rând perioada scurtă dintre intrarea în vigoare a legii și a regulamentului în care era ireal să se facă un studiu complex care să determine necesitățile programului. În al doilea rând, calitatea reglementărilor (inclusiv greșelile în documentul final) – pe care fiecare din noi poate să le admire. Deși fiecare din noi are oportunitatea să se bucure personal de minunăția Legii și a Regulamentului o să atrag atenție la următoarele aspecte: (i) În primul rând art.6 alin. (4) și alin (5) care permit persoanelor să abuzeze de acest program (dacă el va fi totuși benefic) și să permită să acceseze programul persoane care în mod normal nu corespund profilului beneficiarului programului și (ii) Capitolul IV din Regulament, întreg capitolul is a total mess, iar modul în care sunt făcute reglementările permit mai multe scheme de fraudare a programului, în care statul va trebui să achite acest fraude (cam după modelul BEM ș.a, doar că aici statul va acoperi imediat pierderile băncilor). Cu o analiză juridică mai specifică a Regulamentului, probabil, voi reveni în perioada apropiată.
OPINIE (concluzie): Ca urmare a analizei efectuate consider că programul „Prima Casă” în forma sa actuală nu merită mediatizarea primită și este utilizat doar în scop populist, modul în care a fost dezvoltat acesta a permis apariția mai multor lacune (care vor fi și mai evidente la implementarea programului). Consider că în forma actuală programul nu va fi nici- succes și nici- eșec, el va fi nicicum pentru că a fost creat și dezvoltat după principiul dat.
Voi ce părere aveți despre acest program?
